전세 사기가 대한민국 부동산 시장을 흔들어 놓았어요. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 국회에서 논의 중이고, 이 현상을 사회적 재난으로 여기는 움직임마저 등장했어요. 주거 형태가 전세가 아니라면 남일 같겠지만 내 투자 대상이 부동산이면 더 이상 무관하게 느끼지 않을 거예요.

핀트는 ETF를 통해 전 세계의 부동산을 포함한 각종 자산에 분산 투자하고 있는데요, 핀트의 투자 대상에 부동산이 있는 만큼 혹시 전세 사기 관련하여 내 투자금에도 문제가 생기는 건 아닐지 궁금해할 분들을 위해 이번 콘텐츠를 준비했어요. 핀트는 어떤 방식으로 어느 부동산에 투자하고 있는지, 전세 사기와 같은 이슈는 없을지에 대해서도 살펴봐요!

리츠, 어떻게 돈 벌까?

핀트의 부동산 투자는 리츠 ETF를 통해 이뤄져요. 리츠란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 증권에 투자하는 것으로 주요 수익은 임대료, 개발이익 등이에요. 부동산을 소유한 후, 공간을 빌려주고 창출한 임대 수익 일부를 주주들에게 배당금 형태로 지급하는 것이죠.

핀트에서 ETF를 통해 투자하는 리츠 풀(Pool)에서는 80% 이상을 상업용 부동산에 투자해요. 상업용 부동산은 소매점, 사무실, 창고, 산업용 시설 등 영리 목적으로 사용되는 것들이에요.

지금 미국 부동산 시장은?

핀트가 투자하는 부동산의 대부분이 미국 리츠 ETF라면 미국 부동산 시장은 상황이 어떨지 궁금하실 거예요.

미국 부동산 시장의 가장 큰 특징은 지난 10년간 역사적이라 할 만큼 낮은 대출 금리 수준을 유지해 왔다는 점이에요. 현재는 대출 금리가 과거 대비 올랐는데, 오른 상태가 지속되거나 더 오를 경우 생겨날 문제점들 때문에 미국 시장을 불안하게 보는 의견도 있어요.

연체율📈 자산 가격📉

대출 금리가 지금처럼 높아진 상태로 지속되면 어떤 문제가 생길 수 있을까요? 지금까지는 미국의 낮은 금리 덕에 레버리지 비율을 높여 받은 대출이 많았고, 대출 금액이 커도 이를 상쇄할 만큼 금리가 낮았기에 연체율도 낮았어요. 통화 정책 변화로 높아진 금리 수준이 지속될 경우, 이를 감당하지 못한 채무불이행 건수가 늘어날 수 있고 이는 자산 가치 하락으로 연결돼요.

담보 대출의 경우 자산 가치가 하락하면 더 비싼 금리로 돈을 빌려야 하고, 이는 더 큰 부담이 되어 채무불이행이 반복되는 악순환이 생길 수 있는 것이죠. 미국 부동산 시장에 대한 낙관론만 제기되지 않는 이유예요.

채무불이행 늘어나면 망하나요?

일부 부동산 섹터에서 채무불이행이 늘어난다는 말은 언뜻 듣기엔 나쁜 징조로 보이지만, 시장이 ‘정상’으로 돌아가는 과정으로 보는 견해도 있어요. 변화의 과정에서 부동산 섹터 안에 있는 특정 부분은 위험 징후가 늘지만, 일반적인 미국 리츠 섹터는 큰 문제가 없을 것이란 분석이에요. 이유는 미국 리츠의 75% 이상이 적격 투자 등급을 유지하고 있기 때문이죠.

오피스 시장이 불안하다?

조금 더 눈여겨 볼 점은 미국 오피스 시장의 공실률 문제예요. 다수의 시장 참여자들이 이미 공실률이 높은 상태라고 판단하는 상황에서 더 오르면 일반적으로 임대수익과 자산가치가 하락하는 경향이 있는데, 현재 미국 중심업무지구 오피스 시장이 이런 상황을 맞을 수 있어요. 이 상태가 지속되면 금융 비용 상승과 함께 대출계약 위반, 채무불이행 건수가 늘어날 가능성도 있기에 주의 깊게 지켜볼 필요가 있어요.

서브프라임 모기지 사건, 재현되나?

채무불이행, 공실률, 부동산 불안정 등의 키워드는 언뜻 보면 15년 전 서브프라임 모기지(비우량 주택담보 대출) 사태를 떠올리게 하지만, 그때와 비교하면 분명한 차이가 있어요.

가장 큰 차이점은 지난 10년간 이어진 저금리 기조에도 상업용 부동산 시장은 지나치게 과열되지 않았단 점이에요. 과도하게 대출을 일으켜 상업용 건물을 지은 사례가 많지 않기 때문에 잠재 위험이 높지 않다고 평가할 수 있는 부분이죠.

또한 최근 발생한 은행 파산과 같은 문제는 상업용 부동산과 직접적 관련이 없어보인다는 거예요. 오히려 무분별한 대출 관행, 자산가치를 적절히 매기지 못한 채 부채를 매칭하여 발생하는 위험 등 은행의 문제가 더 크다고 보는 견해가 있어요.

비교적 건실한 상환율 💪

하이엔드 사무실 건물주들이 상업용 부동산 저당증권(CMBS: Commercial Mortgage Backed Security) 대출을 갚지 못한다는 보고가 늘었지만, 실제 은행 대출 연체율은 1% 미만이에요. 9%까지 치솟았던 서브프라임 모기지 사태 시기의 연체율과 비교하면 차이가 있어요.

대출 상황도 많이 변했어요

2009년, 사상 최대 부동산 파산 케이스로 회자되는 미국 General Growth Properties(GGP)와 비교해 볼게요. GGP의 경우, 서브프라임 모기지 사태 이전 5년 동안 주로 부채 자금으로 대규모 인수를 단행하여 2007년까지 순부채/EBITDA는 13.8배였으며 평균 부채 만기는 4년이었어요.

반면에 현재 미국 리츠 업계 평균 순부채/EBITDA는 6.2배이며 평균 부채 만기는 6.5년 이상으로 서브프라임 모기지 사태 이전 대비 더 건실한 부채 상황을 보여주고 있어요.

미국 리츠 75%는 투자 적격 등급

우려 섞인 시선과는 달리 S&P 신용등급을 가진 88개의 미국 리츠 중 75%는 투자 등급을 보장할 만한 규모와 강점이 있어요. 높은 신용등급 덕에 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있음은 기본이고, 부채 상환을 위한 자금 대부분을 무담보 채권 시장에서 조달할 수도 있어요. 은행 의존도가 비교적 낮다는 점은 요즘처럼 지역은행이 위기인 시기에 더 큰 장점이죠.

이번 핀트레터에서는 핀트가 투자하는 미국 리츠는 어떤 자산으로 구성되는지, 미국 부동산 시장은 현재 어떤 상태인지 알아보았어요. 이를 통해 최근 불거진 전세 사기 등의 국내 이슈는 핀트투자에 직접적인 영향을 미치지 않는다는 사실도 알 수 있었고요.

핀트 아이작은 미국 부동산 시장을 비롯한 각종 투자 자산의 가치 변화를 예의주시하고 있어요. 시장의 흐름과 자산 가치를 면밀하게 분석하고 대응하는 핀트의 운용을 지켜봐 주세요!

※ 더 많은 <핀트레터> 콘텐츠는 핀트 앱에서 만나보실 수 있습니다.

Edit 김유미 Graphic 최효인

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